解析如何理解建设用地规划许可证

  【案件背景】

邓某系山东省泰安市岱岳区粥店街道办事处堰西村村民,1993年左右村委会集中统一建设一批小洋楼【非宅基地建筑】,分别贩售给本村村民和外地买家,邓某即是外地买家之一。邓某购买的小洋楼类似目前市场上的独栋别墅,二层楼,独立院落,一直惬意居住着。随着城市化的推进,堰西村也加入了棚户区改造的大军中。邓某家在本次拆迁范围内,针对补偿邓某与拆迁方一直未能谈妥,2015年6月19日,邓某房屋遭遇强拆,邓某在各种与拆迁方的交锋中心灰意冷,选择委托律师。

【批前听证】

接受邓某的委托之后,律师律师首先对该区域的项目情况进行了解,通过政府网站查询和信息公开等手段,了解到该地可能是进行高铁建设,后来确定是高铁南片区E3棚户区住房改造工程。

1.何为棚户区?

棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域。棚户区改造是目前各地区政府在拆迁或者征收工作中特别常见的一种形式,因为是棚户区改造,所以涉及民生工程,政府也总是在宣传或者谈判中一直提到这个工程的惠民性,公益性,因此要求各方配合,不要耽误国计民生。可即便高度升华到如此程度,也不能掩饰其背后的商业性和违法性。从本案中来看,邓某家及整个村子的完好程度绝对在适宜居住甚至是舒服居住的范围,律师在泰安市规划局网站公示的工程牌上看到该棚户区改造供地属于商住用地,其真实目的昭然若揭。

2.利害关系怎么理解?

信息公开之后,律师已经对案件的情况有了基本了解,尤其是知道该工程目前仍未获得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证,那自然还无法进行施工,这对工程来说都是比较着急的,果然,很快泰安市规划局就进行了上述两证的工程告示,并写明利害关系人可以携带相关证件要求听证。律师抓住了这个机会,并且好好地利用了这个机会。在听证中,建设方一开始就针对邓某是否具有利害关系进行发难。对于此律师早有所料及准备。

利害关系人一般认为是权益受到行政行为侵害的直接当事人。“法律上利害关系”是公民、法人或其他组织的合法权益与行政行为之间存在的一种因果关系。建设方认为邓某房屋已经被强拆掉,在该区域邓某已经不具有房屋,建设用地规划许可证的公示并没有影响到邓某的生产生活,也没有导致邓某房屋被强拆这一后果。对此律师只是重申两点,第一,邓某至今未取得合法补偿,邓某持有合法产权证,即便房屋被毁灭,合法权利不能丧失。第二,在泰安市规划局接受邓某召开听证会并且组织听证会的行为中,已经能够看出泰安市规划局对于邓某是利害关系人的身份证明。

3.听证过程漏洞百出

在听证中,律师通过对方的表演,听出几个明显的法律漏洞:第一,商住用地是划拨得来,划拨的依据也只是政府的会议纪要这样一个非正式法律文件。第二,建设用地规划许可证和建设工程规划许可证在颁发时间上具有明显的前后顺序,而泰安市规划局竟然对两证的公示时间一模一样,违反《城乡规划法的》法律规定。第三,在向规划部门申请核发建设用地规划许可证的过程中,需要提交相关的前置文件,而作为划拨而来的土地,《选址意见书》是必备前置文件,而当听证中律师要求对方提供该文件时,对方含糊其辞,甚至在听证机关的诱导下说出忘带了这一答案,实在是有够糊弄。听证中,对方甚至把听证主持人拉到单独办公室进行协商,更能证明这一工程中违法性的遍地存在。

【律师说法】

律师结束听证回到北京后,在山东省的官网上看到对于该棚户区改造项目暂时停止招标,理由是出现重大情形,这只是一小步的胜利。之所以对建设用地规划许可证如此较真,原因在于该证是工程建设中获得土地权属证明的一个重要步骤,唯有取得改证,后期的工程和施工才能顺利进行。但目前的环境下,能够严格按照法律程序一步一步施行的建设方几乎不存在,而这也给律师开展工作提供了契机

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