律师团解读《国有土地上房屋征收评估办法》

  2011年1月,《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布实施后,原《城市房屋拆迁估价指导意见》显然已经不适用新的《补偿条例》。住建部昨天发布了《国有土地上房屋征收评估办法》(简称《评估办法》),确定了在新条例下房屋征收补偿的评估办法。该《评估办法》从6月3日开始实施。该同时规定2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》(简称《指导意见》)同时废止。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有规定。其实在《评估办法》公布之前,建设部就出台了该《评估办法》的征求意见稿。正式的条文改动不是很大。

第一、 评估完全遵循市场价格

原拆迁条例及《指导意见》确定的拆迁房屋的价格是参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格,结合被拆迁房屋的房地产状况进行。(《指导意见》第14条)而《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条的规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。对此《评估办法》第30条进行了细化——“被征收房屋的类似房地产”是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格,是指在评估时点的平均交易价格。评估时,还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。

第二、 评估方法多样化

原《指导意见》第十六条虽然规定了拆迁估价一般应当采用市场比较法。所谓的市场比较法是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。但第十六条同时又规定,不具备采用市场比较法条件的,可以采用其他估价方法,并在估价报告中充分说明原因。虽然,市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一,也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法,但拆迁人可以以不具备条件为由采取对被拆迁人不利的评估方法,更何况房屋头顶上还扣着政府指导价这一沉重的帽子。

《评估方法》第十三条明确了按照房屋用途采用不同评估方法的原则,其规定注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。这样的规定就是价格评估趋向合理,能够真正体现出不同用途的房屋价值不同。另一方面,法律上将评估方法进行规定,便于被征收人监督评估机构的评估行为。

第三、 明确房屋价格中包括土地使用权价值

原《指导意见》第三条规定根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,对其房地产市场价格进行的评估。其中的“区位”就包括这土地使用权价值的差别,但并没有明确说明拆迁房屋价格中土地使用权的价值。但《评估办法》明确了评估价值中包括土地使用权的价值。其第十一条规定,被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额。另外在第十四条也规定了被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

其实,不管是房屋拆迁还是房屋征收,政府或者拆迁人需要取得的对象是土地使用权,而不是房屋。被拆迁人失去或者说被提前收回的也是土地使用权。并且从物权法的角度来将,房屋等仅仅是土地使用权人行使权利的结果,因此被称为“地上附着物”。离开了土地使用权,房屋仅仅是一些建筑材料而已。但以往包括现在的状况土地使用权成了房屋所有权的附属。尤其是在被征为国有的宅基地拆迁中,宅基地的面积往往比房屋的面积大好几倍,如果仅仅按照房屋的面积进行补偿,显然是侵犯了宅基地使用人的合法权利。

 第四、评估机构由被征收人选定

原来的《指导意见》第六条规定评估机构的选定方式有两种——被拆迁人投票和拆迁当事人抽签。但在实践中,一般都是由拆迁人单方委托的,由被拆迁人投票的情况几乎没有。但《评估办法》明确规定了房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。由此可见,评估机构的选择由被征收人确定,就在一定程度上可以杜绝内定评估机构及私下交易等状况的发生。这不得不说是立法的进步。

第五、 明确评估费用由房屋征收部门承担

《评估办法》第三十一条规定了评估活动的费用承担情况。房屋征收评估、鉴定费用由房屋征收部门承担。如鉴定改变原评估结果的,鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。原来的《指导意见》对上述的问题并未做出规定。申请对评估报告复核及鉴定的一般都是被拆迁人,费用过高的话实际上就阻止了被拆迁人权利的行使。海霞律师承办的一个案件,当事人花费了将近2万的费用,结果还是维持。现在评估、鉴定、复核的费用均非征收人承担,那么其在对评估报告提起异议就没有了顾虑,有利于权利的行使及监督规范评估公司的评估活动。所以这条规定现实意义是很大的。

第六、 进一步明确的评估活动的流程

《评估办法》用诸多笔墨规定了房屋征收评估的流程,比《指导意见》下的流程细致、明确且有操作性。新流程一般为:

1、选定机构。被征收人在规定时间内,协商选定房地产价格评估机构;

2、评估机构与房屋征收部门签订委托合同;

3、实地查勘。注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并妥善保管;

4、价值评估。估价师根据实地查勘及房屋资料,根据评估对象和当地房地产市场状况,选用一种或多种方法进行评估;

5、公示解释。房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果,房屋征收部门将评估结果向被征收人公示。公示期间,估价师要对初步评估结果进行现场说明解释;

6、交付报告。公示期满后,房地产价格评估机构向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告,房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告;

7、申请复核。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估;

8、申请鉴定。被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

原拆迁条例及《指导意见》确定的拆迁房屋的价格是参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格,结合被拆迁房屋的房地产状况进行。(《指导意见》第14条)而《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条的规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。对此《评估办法》第30条进行了细化——“被征收房屋的类似房地产”是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格,是指在评估时点的平均交易价格。评估时,还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。

将上述法律规定进行对比,不难看出新征收条例及《指导意见》完全遵循了市场价格——不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格,而《指导意见》是——参照市场交易价格及政府指导价。在《指导意见》规范下拆迁房屋的价格评估肯定不会是房屋价值的客观体现,问题就出现在“政府指导价”上。以北京为例。拆迁中房屋评估的指导价依据是《北京市房屋拆迁评估规则(暂行)》(京国土房管拆字[2001]1234号),这个暂行规则是2001年制定的,此规定根据当时的情况将北京的土地根据地理位置划分为十级,每一级有不同的基准地价和基准房价,同时具体规定了土地级别的范围。如,一级土地为西单北大街—西四南大街—西四北大街—地安门西大街—地安门东大街—张自忠路—东四北大街—东四南大街—东单北大街—崇文门内大街—崇文门西大街—前门东大街—前门西大街 —宣武门东大街—宣武门内大街—西单北大街;这级别的基准地价为5300-6000基准房价为1000。这个数据大家应该看出问题所在了,这个标准是2001年,2001年到现在地价房价不知翻了几番,如果还是按照这个标准评估是不合理的。但北京市政府并未出台新的标准,现在所有的拆迁评估都是沿用这个标准。

《评估办法》完全废止了政府指导价,上述的情况肯定有所改善的。

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