棚改所涉集体土地被纳入城市规划区,能按590号令走程序吗?

导读:就现阶段而言,“城市”和“农村”土地在法律性质、征收补偿原理上仍然泾渭分明。虽然一些司法判例和司法解释中规定了在特定情形下农村集体土地征收的补偿可以参照执行国有土地上房屋征收补偿标准,但这仅限于极特定的情况下,且仅是对补偿标准的参照,而不涉及征收程序。

【基本案情:幼儿园遭遇棚户区改造项目】

委托人李先生家在河北省某县某村,他本人就是这个村里长大的,自己在外做了些小买卖后,希望对这个村子有点自己的贡献。他希望村里的每一个孩子从小都能接受到良好的教育,于是李先生在村里租了一块地,修建幼儿园,并且办理了相关的审批手续以及营业执照。孩子们在这里欢歌笑语,每次看到幼儿园孩子们的笑容,李先生总是感到特别欣慰。

就这样过了几年,好景不长,这种幸福的生活被一纸征收决定所打破。2017年12月底,县政府对于李先生经营的幼儿园下达一份《房屋征收补偿决定》以及一份《房屋评估报告》,告知李先生经营的幼儿园所在村被纳入了棚户区改造项目范围。

其实早在2016年,李先生就已经听到了一些流言,知道自己的村落要被征收了,但是当他收到这个补偿决定的时候,还是有些摸不到头脑,安置补偿款怎么这么低?和自己当时修建幼儿园的成本完全不能比拟。更何况自己还经营了这么多年,至于补偿标准李先生也并不知从何而来,仅仅是拆迁办口头承诺,给多少平米的房子,能不能再重新修建幼儿园,以及给多少补偿款都没有任何书面文件。同时,针对此次征收的任何合法手续李先生均表示不知情。眼看着自己辛辛苦苦修建的幼儿园就要被破坏,李先生决定拿起法律的武器坚决维权。

经过大量查询,李先生决定委托律师事务所在河北地区代理过多起案件并取得不错成果的律师。取得李先生的授权后,律师立刻展开她的工作。

 

【律师代理:纳入城市规划区就能按590号令走程序了?】

律师首先了解了李先生所在村的具体情况,以及所在村土地的地籍情况。李先生表示,自己一直是这个村的村民,虽然后面在外打工,但是户口没有迁出去,而且租赁村里的土地修建幼儿园,不仅有土地租赁的手续,还有建房许可证,经营的幼儿园也是有营业执照的。除了这次征收之外,也不知道之前有没有被征收,一直都应是农村集体土地的性质。

律师一下看出了端倪:既然李先生所在的村依然是集体土地,但是幼儿园收到的《补偿决定》却是按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定作出的。因此,黄律师立刻针对涉案棚户区改造项目展开了一系列的信息公开调查取证,包括征地批文、建设项目立项、规划许可等等文件,确定土地性质并确定被征收的幼儿园是否属于征收范围内。

果不其然,在法定的期限内,黄律师收到了相应部门的信息公开答复,无论是征地批文还是立项批复,得到的答复均为“不存在相关的征收信息”。此时,律师对李先生的案件就更有把握了,未批先占!错用程序!

在收集到了李先生经营的幼儿园所在村的土地征收情况后, 律师已经很明白了,该村根本不存在合法的集体土地征收,那么此份《房屋征收决定》以及幼儿园收到的《房屋征收补偿决定》肯定存在严重违法的情况。

针对此二份文件, 律师采取的是“双管齐下”的方法,一方面,针对幼儿园收到的《房屋征收补偿决定》启动复议程序,要求撤销该补偿决定;另一方面,针对此次项目做出的《房屋征收决定》直接起诉,要求撤销此《房屋征收决定》。

在复议机关收到并受理撤销补偿决定复议申请的同时,将撤销《房屋征收决定》的案件予以立案。立案后,黄律师立马针对复议撤销《补偿决定》的案件申请中止,理由是《房屋征收决定》是作出补偿决定必需的前置程序,需要等案件的审理结果作为复议的参考,并且对复议决定起到了关键性的作用。这个时间差打的刚刚好,在撤销《征收决定》的同时,又不耽误《补偿决定》的撤销。

在 律师的指导下,案件每一步都走的很顺利,一切都在 律师的安排下有条不紊的进行着。2018年9月初,李先生就收到了复议机关张家口市政府作出的《中止复议审理决定书》,告知李先生需要等到《征收决定》的审判结果作为此次复议决定的基础。

案件是否能够走得顺利,是否能够胜诉,都在于很关键的因素——证据,这也就是 律师为什么一上来做了许多信息公开申请的原因。通过向省政府、市县级自然资源部门、发展改革部门等行政机关进行的信息公开取证调查,黄律师得到的信息均为“该区域没有相关征收信息”,这些证据足以表明幼儿园所在村的集体土地仍然是村集体所有,并未被依法征收为国有土地。因此也就能够顺利的推进诉讼程序:撤销《房屋征收决定》。

此份征收决定存在着诸多的违法点,其中最大的违法点在于幼儿园房屋土地性质仍然是集体土地,那么如果拟对于该土地进行征收,必须按照集体土地性质征收,即由国务院或省级人民政府征收为国有土地。在庭审的过程中,被告某县政府一直强调一个观点:房屋所在村落,已经被省政府规划纳入至“城市规划区内”,那么按照有关法律的规定,被纳入城市规划区内的房屋可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》来进行,因此我们可以认为,征收该地区的房屋是可以按照国有土地上房屋征收的标准和程序来实施的。

 律师立即指出被告的逻辑漏洞,并予以反驳:按照我国目前的法律,征收主要就是两种,一种是对国有土地上的房屋的征收,征收后房屋所在的国有土地使用权同时收回,通俗的说法叫地随房走;另一种征收为集体土地的征收,征收后对地上房屋在内的附着物进行补偿,称之为房随地走。但是在集体土地上绝不存在所谓的地随房走,即先把房屋征收,房屋所在的集体土地同时收回,这是一种严重架空《土地管理法》的行为,是一种法外权力。

在最高人民法院(2017)最高法行申6218号一案的裁判要旨中,最高院也明确“参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行”的规定,意思是要参照国有土地上房屋征收补偿的精神,充分保障被征收土地农民的合法权益。不能将其理解为集体土地征收过程中,应当按照国有土地上房屋征收补偿的程序和标准对被征收土地农民予以安置补偿。如此理解,显然违反《土地管理法》及其相关规定。

 律师的专业素养得到了李先生的极大认可,同时也得到了庭审法官的肯定。很快,中级人民法院的判决下来了,判决确认被告作出的《房屋征收决定》违法。当然,这只是个开始, 律师并不仅仅满足于一份胜诉判决,更重要的是为李先生的幼儿园拿到更好以及合理的安置补偿。 律师准备继续上诉,要求撤销此份《房屋征收决定》,并且针对复议案件也已经申请恢复审理。案件仍然在进行之中。

针对此案, 律师要提示广大被征收人的是,棚户区改造项目原则上仅适用于国有土地上的成片老旧房屋。若牵涉农村集体土地,则必须依法先履行征地批准程序,将集体土地变更为国有土地。对土地性质的敏感度始终是依法维权的重要一点,特别是在如今城市化进程加速,城市与农村的土地交错重叠在一起的状态下。

 

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