已签征收补偿协议,后知无征地批文,协议有效还是无效?

导读:通常,一个建设项目申请用地应当先依法申请使用国有土地,而不能直接占用集体土地来进行建设,确实需要占用集体土地的,应当先由政府部门按照法定程序将集体土地转为国有土地。然而,由于将集体土地征收为国有土地的审批程序极为繁琐,通常需要较长的审批时间。于是,在许多地方便产生了协议动迁模式,即在征地程序未完成、尚未取得征地批文的情况下,动迁实施单位与宅基地使用权人或房屋所有权人在自愿协商的基础上直接签订补偿安置协议,在这个过程中动迁无强制性。被征收人在已经签订补偿安置协议后,才得知该征收项目未取得征地批文,能否以其违反《土地管理法》为由主张协议无效呢?

引入案例:无征地批文的补偿协议自然无效吗?

近日,一位来自上海市闵行区浦江镇的杨女士,经朋友介绍,专程来到 律师事务所咨询。杨女士告知 律师,其父母名下的宅基地房屋于2018年被协议动迁,哥哥依据三兄弟姊妹此前签订的分家析产协议中关于父母宅基地房屋遇拆迁由他出面签订协议的约定,与动迁部门签订了拆迁补偿协议。杨女士认为哥哥签的协议补偿偏低,后来她又了解到动迁项目是因尚未取得征地批文,才以签订动迁协议的形式使他们尽早搬离。于是,杨女士便前来咨询在明律师,想知道能不能以动迁部门未获得征地批文、征迁合法性不足为由,认定哥哥所签的拆迁补偿协议无效?

在协议动迁模式中,动迁实施单位往往是行政机关本身或者受行政机关委托的行政机关。因此,动迁实施单位与被拆迁人签订的拆迁补偿协议的性质是行政协议。如此一来,认定协议效力时,既要适用《行政诉讼法》及有关司法解释,又要参照适用《合同法》及相关司法解释的规定。

关于合同无效问题,主要依据《合同法》第五十二条规定,“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”根据这条规定,如果当事人与动迁实施单位签订的补偿协议存在以上五种情形之一,则合同无效;反之,如果不存在以上五种情形,则不能认定为无效合同。

实践中,有不少当事人像杨女士一样,认为协议动迁模式下签订的补偿协议无效。他们认为被拆迁房屋坐落的土地系农村集体土地,应当依照《土地管理法》第四十五条、第四十六条、第四十七条、第四十八条以及《土地管理法实施条例》第二十五条的规定来认定协议效力。征收方在未取得征地批准文件、未进行征地公告、未组织听证及公告征地补偿安置方案的情况下,就直接组织实施了占地拆迁行为,构成《合同法》第五十二条第五项规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”,属于合同无效情形。

然而,协议动迁模式与征收拆迁模式的最大差异,在于协议动迁模式不具有强制性。虽然协议动迁的目的与征收行为存在联系,但两者属于不同的法律关系,因此法律也分别赋予了当事人不同的救济权利和维权途径。

假设签订协议的当事人起诉要求认定补偿协议无效,而征收行为尚未被确认为违法,一般情况下法院不会因此就否定协议效力,也不会主动去审查征收行为的合法性。根据在明律师代理过的大量类似案件,法院通常认为如果补偿协议是合同双方在协商一致的基础上达成的,并且在安置补偿方式、补偿金额等事项和双方权利义务上均作出了明确约定,甚至已经履行完毕,一般视为双方真实意思表示,对双方当事人具有法律约束力。

简而言之,协议动迁模式下签订的补偿协议一般不会因未获得征地批文而直接无效。要想认定补偿协议无效,还需要律师多方搜集证据、全面审查、稳步推进,才有胜诉可能。

 

最高法裁判:不能以“未批先征”为由否定补偿协议效力

(2018)最高法行申10868号行政裁定指出,结合有关土地管理法律、法规的规定精神,依法取得征地批准是政府组织实施征地活动的法定前提条件。

但是,基于合同双方自愿性原则和诚实信用原则,对合同的效力不宜轻易否定。通常,导致协议无效的事由系存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益”“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”“以合法形式掩盖非法目的”“损害社会公共利益”“违反法律、行政法规的强制性规定”等情形。

从维护法律关系的稳定性和保障绝大多数被征地农民合法的安置补偿权益角度出发,以“未批先征”为由从根本上否定所有已签订的安置补偿协议的效力,不仅不合理,而且在法律上也难以成立。

 律师最后要提示广大被征收人的是,协议拆迁模式下的补偿协议要慎签!除了在明律师反复强调的要仔细核对安置方式、补偿金额、违约责任等重要事项之外,也不要忘记审查签订协议的依据,是动迁、征购,还是征收?虽然协议约定的内容大致相同,但基于不同的行政目的就会依据不同的补偿标准,会在根本上影响补偿安置金额。如果您草率地签订了补偿协议,事后反悔或是事后才得知关键信息,再想去推翻之前已经签订的补偿协议,就会徒增诉累,并且难上加难了。

 

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