补偿决定诉讼中房屋竟遭“危房”拆迁,征收方缘何如此胆大妄为?

导读:在征收实践中,为了推动工作进程,如果被征收人迟迟不签订补偿协议,征收方往往会采取某些“法外程序”,给被征收人侧面施压,以达到其拆房搬迁的目的。例如,以“违法占地”、“违反规划”、“收回集体土地”等理由,给被征收人的房屋扣上各种“违法”的帽子,然后再通过一些强制措施拆除房屋。委托人焦先生的房屋,就被街道办和区政府联合拆除了。不过,房屋被拆的理由并不是“违法”,而是以“危房”为借口。这又是怎么回事呢?

【案情简介:未签订补偿协议,房屋即被违法拆迁】

焦先生在河南省郑州市中原区国有土地上建有房屋,后因当地隧道建设延伸,其房屋被纳入征收范围。2016年4月,区政府向焦先生作了《房屋征收决定》,确定区政府为征收主体,街道办为征收实施单位。

由于对补偿标准不服,焦先生未在规定期限内签订安置补偿协议。2016年10月,区政府作出《房屋征收补偿决定》。焦先生看到,该补偿决定所确定的补偿数额依然低于正常预期,随即对该补偿决定提起诉讼。

2017年,在案件仍未审理完毕,法院对补偿决定是否合法进行审查的过程中,区政府和街道办将房屋拆迁,焦先生损失惨重。随后,焦先生在 律师的指导下,以区政府和街道办为被告提起了诉讼。

 

【庭审交锋:看似依法履职,实则另有目的,解危排险说不通】

庭审中,被告区政府答辩称,涉案房屋已经被鉴定为危险房屋,拆除行为系为维护房屋所有权人、居住人的人身、财产安全,同时也为维护公众利益、消除安全隐患,拆除行为并无不当。

同时,被告提交了《关于对楼院发现危险房屋的报告》《委托房屋鉴定协议书》《鉴定报告》《危险房屋告知书》等一系列证据,证明焦先生的房屋经过河南省建筑工程质量检验测试中心站有限公司进行的安全检测,并出具了检测报告,建议该房屋立即停止使用,在条件允许的情况下,可以拆除处理。

2017年11月,区房产管理局作出《房屋安全隐患告知书》,同月郑州某房屋安全鉴定服务有限公司作出鉴定,认定该房屋属于D级危险房屋,并制作了《危险房屋通知书》。2017年11月27日,涉案房屋被拆除。

本案中,区政府看似履行了关于危房鉴定的法定程序,并且在庭审中也搬出《城市危险房屋管理规定》《郑州市房屋安全管理办法》等一系列法规,来证明其拆除行为合法。但是,综合本案的案情,两位律师从行政行为目的不当、危房鉴定的主体和程序违法等方面提出了反驳。

第一,行政行为目的严重不当。

本案房屋系在被征收过程中被认定为“危房”,且操作鉴定程序的主体始终都是征收主体区政府和征收实施主体街道办。行政机关作出行政行为不应当考虑不相关因素,在征收过程中理应根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定推进征收程序。

在征收方已经作出征收决定和补偿决定后,表明征收方已经就焦先生的房屋进行了充分调查,对房屋的价值及是否属于“危房”,已经有了基本的判断,在焦先生对补偿标准不满,对补偿决定提起诉讼的期间,对其房屋认定为“危房”,严重违反常理,其背后的目的就是要以“危房”之名来实行“拆迁”之实。

《行政诉讼法》规定,对行政行为不仅审查“合法性”,而且应当审查其“合理性”。所以此种目的严重不当的行政行为,理应被确认为违法。

第二,房屋是否为危房,应当由房屋所有权人和使用权人提出申请。

本案中,焦先生根本没有提出申请,相关单位无权鉴定。《城市危险房屋管理规定》第七条中规定了房屋所有权人和使用权人可以申请鉴定。《郑州市房屋安全管理办法》第二十条也同样只规定了房屋所有权人和建设单位可以申请鉴定。

本案中,焦先生自身并没有提出此申请,对河南省建筑工程质量检验测试中心站有限公司和郑州正方圆房屋安全鉴定服务有限公司的鉴定亦并不知情,其也未经焦先生的授权,所以,其鉴定行为是违法的。

第三,“危房”鉴定需要严格遵循法定程序,如需采取强制措施,也应当由房地产行政主管部门实施。

《城市危险房屋管理规定》第十条规定,进行安全鉴定,必须有两名以上鉴定人员参加。对特殊复杂的鉴定项目,鉴定机构可另外聘请专业人员或邀请有关部门派员参与鉴定。

《郑州市房屋安全管理办法》第二十三条规定,房屋安全鉴定机构应当依据国家的规范和标准进行鉴定。房屋安全鉴定机构进行鉴定时,应当有两名以上鉴定人员参加。

所以,对危房的鉴定,需要由两名鉴定人员同时参加。

另外,《城市危险房屋管理规定》第十七条规定,房屋所有人对经鉴定的危险房屋,必须按照鉴定机构的处理建议,及时加固或修缮治理;如房屋所有人拒不按照处理建议修缮治理,或使用人有阻碍行为的,房地产行政主管部门有权指定有关部门代修,或采取其它强制措施。发生的费用由责任人承担。

《郑州市房屋安全管理办法》第三十一条规定,危险房屋有下列情形之一的,由所在地县(市、区)人民政府组织房产管理等有关部门采取加固、修缮、拆除、改建等措施代为治理……

所以,即便对于危房,其鉴定和拆除也应当严格按照法定程序实施。鉴定过程需要2个专业人员参与。实施强制措施的主体,应当是房地产行政主管部门等有关部门。同时还应当依照《行政强制法》的规定,保证行政相对人的陈述申辩权等程序性权利。

显然,无论在实体、程序或者行政行为合理性上,征收方均存在重大违法情形。

【赢得胜诉:以拆“危房”之名,行拆迁之实,被判违法没商量】

最终,人民法院在判决中写道“实施征收应当先补偿、后搬迁,在原告尚未签订安置补偿协议,未作出征收补偿决定,且未经法院裁定准许对涉案房屋进行强制执行的情况下,被告区政府即以危房为由强制拆除原告房屋,该拆除行为违法”。

人民法院的判词虽然简单,但是其显然全面支持了在明律师的代理意见。

以“拆危”代“征收”也是征收方的惯用伎俩。它虽然不像“以拆违促拆迁”那样普遍,但这一招也常常使被征收人有苦说不出。

因为真正的危房确实危害房屋所有权人的安全,也对公共安全构成威胁。征收方一旦打着“保障房屋所有权人安全和公共安全”的旗号进行危房认定,好像就获得了天然的“合法性”。但是,这终究逃不过法律的审查。

 律师要提醒广大被征收人,一旦在征收程序中收到了“危房鉴定”,您可一定得提高警惕,它可能又是征收方想方设法减少补偿的“幌子”。这时,您一定要记得咨询专业的征收维权律师,我们将为您的权益保驾护航。

 

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