补偿决定作出不及时导致房屋价格上涨,补偿款应当予以提高!

导读:在征收过程中,如果征收方未与被征收人达成一致的补偿协议,且不及时针对未签约被征收人作出补偿决定,待其作出补偿决定后,被征收房屋的价格已经显著上涨,是否仍应当以征收决定公告时点作为评估时点呢?补偿款是否应适当提高呢?本文, 律师团队通过一起案例来浅析这一问题。

【案例介绍:评估报告无限期使用?】

李女士等3人在福建省福州市鼓楼区共同拥有一套房屋,有房屋所有权证,面积为89.74平方米。2013年7月19日,区政府作出《房屋征收决定》并予以公告,李女士等3人共同拥有的房屋在征收范围内。

《房屋征收决定》中载明签约期限为2013年7月30日至9月7日。李女士等3人未在签约期限内与征收部门达成一致的征收补偿协议,征收部门摇号确定的评估公司遂对李女士等3人被征收房屋和产权调换房屋的房地产市场价格进行了评估,于2013年11月5日作出《房地产估价报告》,并于2015年4月15日留置送达给李女士。

由于《房地产估价报告》存在部分技术问题,评估公司于2015年6月5日重新作出一份《房地产估价报告》,此份《估价报告》相对于2013年的《估价报告》,除了将应用有效期一年删除外,对于评估时点与评估价格并未作出任何改变,于2015年7月28日留置送达给李女士等3人。

在2015年4月-2016年4月期间,征收部门分别向李女士等3人多次发送《约谈通知》,与李女士等3人进行沟通、交谈,但是最终李女士等3人均未与征收部门达成一致。

2016年5月23日,区政府对李女士等3人作出《补偿决定书》。李女士等3人对《补偿决定书》不服,遂提起行政诉讼,请求撤销区政府作出的《补偿决定书》,经过一审、二审均败诉。

李女士等3人便向最高院申请再审,经过最高院再审程序审理,李女士等3人的合法权益才得到保护。

【案例评析:未及时作出补偿决定应调整评估时点】

本案的争议焦点为:征收方在《房地产估价报告》载明的1年有效期内,仍未与被征收人签订补偿协议,也不及时作出补偿决定又无正当理由,作出补偿决定时点相较于征收决定公告时点,明显不合理迟延,且同期被征收房屋价格上涨幅度明显高于产权调换房屋的情况下,是否仍应以征收决定公告时点作为评估时点,并以此结算被征收房屋与产权调换房屋的差价款?

为了实现公平补偿,保障被征收人的补偿安置利益,区政府在2013年9月7日签约期限届满后,应当立即启动补偿决定程序,并在合理的期限内作出征收补偿决定。然而区政府却因自身原因,直至2016年5月23日才作出《补偿决定书》,由于被征收房屋处于城区中心位置,其价格已经大幅度上涨,而产权调换的房屋由于位置处于次中心城区则涨幅一般。如仍然以2013年7月19日《征收决定》公告之日作为评估时点,将不利于实现公平补偿。所以,以补偿决定作出时点作为确定房屋价值的评估时点更为适宜。

因此,2015年评估公司重新作出的《估价报告》仍以征收决定公告时点作为评估时点,认定被征收人房屋价值及产权调换房屋价值,显然不合理。而《补偿决定书》中对当事人的补偿内容又以该《估价报告》为依据,于当事人来说,其不能得到公平合理的补偿。

最终,最高法判决撤销一、二审判决,并撤销《补偿决定书》中产权调换差价的内容,责令区政府以征收补偿决定作出之日为评估时点的市场评估价值为基准,依法确定被征收房屋与产权调换房屋之间的差价款。被征收人的补偿权益无疑得到了切实保障。

 

【法条援引】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定:“为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。”

《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定:“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。”

《房地产抵押估价指导意见》(2006年)第二十六条规定:“估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计,不得超过一年;房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的,应当缩短估价报告应用有效期……”

【以补偿决定实际作出的时点作为评估时点应注意的问题】

关于补偿决定作出不及时,导致被征收房屋价格上涨,应当以补偿决定实际作出的时点作为评估时点问题,应当注意以下几个条件:

一是被征收房屋的价格相对于征收决定公告时上涨幅度较大;

二是补偿决定需要在评估报告的“应用有效期”后作出;

三是征收方需因其单方面的原因延迟作出;

四是如果选择产权调换,应当考虑置换房屋的价格是否上涨。如果征收方延迟作出补偿决定是因被征收人据不配合所致,则是需要被征收人自行承担不利后果的。

综上所述, 律师要提示大家的是,关于被征收房屋的评估时点,不能仅参考《国有土地上房屋征收评估办法》中有关“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日”的规定,而是应当结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》中关于“公平补偿”的原则规定,并根据征收时的具体情况,对被征收人给予公平合理的补偿,而不能一概以征收决定公告之日作为评估时点。

 

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