奇葩!2002年建造的别墅房屋竟被棚户区改造?背后玄机几何?

导读:棚户区改造项目之所谓“棚户区”,一般起码要满足房屋建造年限在20年以上等“硬杠杠”,针对的主要是老旧房屋。然而在明律师黄艳所代理一起案件中,建造于2002年及以后的联排别墅竟也被纳入了棚户区改造项目范围,这未免有些令人啼笑皆非。那么,如此征收的背后究竟有何玄机呢?涉案项目的征收补偿决定又因何遭复议撤销呢?

【裁判要旨】

被征收人在评估报告异议期内申请复核评估,评估报告确定的房屋价值尚不能作为确定被征收房屋的补偿依据。依据原评估报告作出的征收补偿决定本身就失去了合法性基础,违反法定程序,应予以撤销。

【基本案情:硬拗的棚改,不可接受的评估】

湖北省荆州市荆州区某小区占地近万平方米,土地性质为国有土地,内有43栋2-3层复式结构住宅,均系2002年、2003年左右根据荆州市建设集团建筑设计院设计的联排别墅图纸建造,土地证、房产证齐全,房屋布局整齐,容积率小于1。

而且,小区环境优美,位于318国道旁边,距离浸润着三国故事的历史名城——荆州古城只有5分钟路程,系业主们的梦之家园,不少业主更是耗资不菲用心进行了装修。

然而2017年9月15日,荆州区人民政府一纸房屋征收决定,将小区划入了棚户区改造的红线范围。多数业主不能接受房龄刚刚15年的新房“被棚改”的命运,认为自己的房产并不符合危旧房屋的“棚户区”定义标准,更认为不足4000元/㎡的补偿单价及郊区安置点的异地安置房与棚户区改造“民生工程”的实质完全背道而弛。

2018年11月下旬,刘先生、陈女士等6位业主均收到了由一页评估报告单、一页特殊事项说明、一页评估明细表、一页估价对象照片组成的评估报告,评估单价均为3731元。报告中还载明,如对房屋评估有异议的,应当自收到评估结果之日起10个工作日内向房地产评估机构申请复核评估。随后,业主们及时委托了现 律师处理评估及征收补偿相关法律事宜。

2018年11月底, 律师代理委托人向评估公司提出了复核评估申请,就评估结果中遗漏土地使用权补偿项目和院落空地面积补偿项目、评估公司未履行实地查勘义务,估价结果中装饰装修、构筑物及附属设施、设备迁移均记载为零存在不当,评估单价严重偏离类似房地产交易价格区间9000元/㎡-1.5万元/㎡等问题提出异议,要求复核。

2018年12月上旬,区政府下发了一批《房屋征收补偿决定书》,刘先生、陈女士等6位业主均在其列。在补偿决定中,被征收房屋价值补偿按照评估价值上浮20%执行,如被征收人选择房屋产权调换,区政府按照认定建筑面积1:1提供郊区安置点的安置房屋,另给付室内装修补偿费、附属物补偿费、设施补偿费、搬家费、(3个月)临时安置费一万余元,安置房面积与被征收房屋面积的差额价值交房时据实结算。

外迁安置居然还按1:1补偿,这无疑令被征收人完全不能接受。 律师决定指导委托人提起行政复议,力争撤销涉案补偿决定。

 

【复议之争:补偿决定的依据究竟能否成立?】

2018年12月中旬, 律师代理刘先生、陈女士等6位业主请求荆州市政府撤销区政府对委托人作出的《房屋征收补偿决定书》,撤销理由如前提起复核评估的理由相同,不再赘述。

在接到市政府的答辩通知以后,区政府提交了《关于提请对XX项目未签约被征收人作出房屋征收补偿决定的请示》、评估报告及送达回执、工作日志、《补偿决定》及送达回执、维持XX项目征收决定的两审判决书等证据资料,称其根据法律规定、征收补偿方案、评估报告的结果作出的涉案补偿决定于法有据、程序合法。

此外,评估时已经将土地使用权的价值包含在内,不存在遗漏土地使用权补偿的情况。而产权调换房屋坐落地址明确,因双方未能签订补偿协议尚未确定房屋,调换标准是统一的政策规定。房屋评估价值是经具备专业资质的评估机构作出,申请人对评估机构的选定有异议,系房屋征收程序中的问题,与补偿这一实体问题无关。

2019年3月4日,市政府作出6个复议案件的《行政复议决定书》,认为国有土地上房屋征收中评估机构的选定应当遵循法定程序,征收方不得擅自委托评估机构进行评估。

本案中,被申请人荆州区人民政府并未提供证据证明本案评估机构的选定符合法定程序。评估程序作为征收补偿决定重要的前置程序,应当严格依法进行。

另,为了保障评估结果的客观性、公正性,区政府在作出补偿决定前,应当保障被征收人对评估结果申请复核、专家委员会鉴定的权利。其中,最基本的保障是程序合法。即在作出补偿决定前至少要预留法定的期限供被征收人行使申请复核、鉴定的权利。

本案中,被申请人向申请人送达评估报告后,申请人在评估报告异议期限内申请了复核评估。因此,上述评估报告确定的房屋价值尚不能作为申请人被征收房屋价值的补偿依据,被申请人依据这一房地产价格评估报告作出的补偿决定本身就失去了合法性基础,该行为违反法定程序。

关于申请人提出的涉案补偿决定遗漏土地使用权补偿项目、遗漏院落空地面积补偿项目、评估机构未依法履行实地查勘程序,评估结果中装饰装修、构筑物及附属设施、设备迁移均为零,评估报告未体现房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格等问题,均系对评估报告的异议,应通过复核评估、专家委员会鉴定环节解决,故对前述问题不再进行阐述分析。综上,被申请人作出的补偿决定程序违法,依法予以撤销。

【以案说法:评估报告的审查要点】

本案是一起颇具典型性的棚户区改造征收案件。其“被棚改”性质本身可谓司马昭之心路人皆知。但鉴于“牵涉重大公共利益”这样的“免死金牌”始终存在,故被征收人的维权点主要还是集中于补偿权益的争取上。一言以蔽之,新房要按新房的市场价值去补,不能因为项目性质是“棚改”,就一律将所涉房屋归为“棚户”范畴只给予较低的补偿,这一原则已为最高人民法院的相关裁判所明确。

故此,在类似案件中,征收评估报告是征收补偿决定作出的重要事实依据,故评估报告的效力影响征收补偿决定的效力。在针对补偿决定提起的行政复议、行政诉讼中,征收评估报告是关键证据,复议机关、人民法院一般会就如下方面进行审查:

①评估机构的选定程序是否合法;

②分户评估报告是否依法送达给被征收人;(本案中的“几页纸”就不是完整的分户评估报告)

③评估机构是否具备相应资质;

④估价师是否具有相应资质;

⑤房地产价格评估机构及估价师是否对被征收房屋实地查勘;

⑥评估价值时点是否正确;(房屋征收决定公告之日不是唯一正确的“时点”,要坚持个案分析原则)

⑦形式要件是否符合法律规定的要求。

 律师最后要提醒大家的是,世界上没有相同的两片树叶,一般规则不能简单套用于个案,需根据个案情况灵活加以运用,才能做到有的放矢,实现权益维护的目的。对于类似的情形,被征收人一定要及时咨询专业征收维权律师,针对具体情况设计清晰、可行的维权方案,才能从“被棚改”乱局中突围,获取本应属于自己的公平合理的征收补偿。

 

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