评估报告尚未形成终局效力,补偿决定被复议撤销

文/黄艳、于艳

  • 裁判要旨

被征收人在评估报告异议期内申请复核评估,评估报告确定的房屋价值尚不能作为确定被征收房屋的补偿依据。依据原评估报告作出的《补偿决定》本身就失去了合法性基础,违反法定程序。

  • 基本案情

湖北省荆州市荆州区XX小区占地近万平米,占地性质为国有土地,内有43栋2-3层复式结构住宅,均系2002年、2003年左右根据荆州市建设集团建筑设计院设计的联排别墅图纸建造,土地证、房产证齐全,房屋布局整齐,容积率小于1。而且,小区环境优美,位于318国道旁边,距离浸润着三国故事的史名城——荆州古城只有五分钟路程,系业主们的梦之家园,不少业主更是耗资不菲用心进行了装修。

然而,2017年9月15日,荆州区人民政府一纸征收决定,将小区划入了棚户区改造的红线范围。多数的业主不能接受被“棚改”的命运,认为自己的房产并不符合危旧房屋的“棚户区”定义标准,更认为不足4000元/㎡的补偿单价及郊区安置点的异地安置房与中央城市改造“惠民政策”背道而弛。

2018年11月下旬,刘先生、陈女士等六位业主均收到了由一页评估报告单、一页特殊事项说明、一页评估明细表、一页估价对象照片组成的评估报告,评估单价均为3731元,报告中还载明,如对房屋评估有异议的,应当自收到评估结果之日起10个工作日内向房地产评估机构申请复核评估。随后,业主们及时委托了黄艳律师处理评估及征收补偿相关法律事宜。

2018年11月底,黄艳律师代理委托人向评估公司提出了复核评估申请,就评估结果中遗漏土地使用权补偿项目、院落空地面积补偿项目、评估公司未履行实地查勘程序、估价结果中装饰装修、构筑物及附属设施、设备迁移均记载为零存在不当、评估单价严重偏离类似房地产交易价格区间9000元/㎡-1.5万元/㎡等问题提出异议,要求复核。

2018年12月上旬,荆州区人民政府下发了一批《房屋征收补偿决定书》,刘先生、陈女士等六位业主均在其列。在补偿决定中,被征收房屋价值补偿按照评估价值上浮20%执行,如被征收人选择房屋产权调换,区政府按照认定建筑面积1:1提供郊区安置点的安置房屋,另给付室内装修补偿费、附属物补偿费、设施补偿费、搬家费、(3个月)临时安置费一万余元,安置房面积与被征收房屋面积的差额价值交房时据实结算。

  • 复议之争

2018年12月中旬,黄艳律师代理刘先生、陈女士等六位业主向荆州市人民政府提起行政复议,请求撤销荆州区人民政府对六委托人作出的《房屋征收补偿决定书》,撤销理由在于:1.《补偿决定》遗漏补偿项目,欠缺土地使用权补偿项目、欠缺院落空地面积补偿项目;2.《补偿决定》依据的评估报告尚不具有终局效力,事实依据不足:申请人参与确定评估机构的权利被剥夺、评估公司未依法履行实地查勘程序、估价结果中装饰装修、构筑物及附属设施、设备迁移均为零、评估报告未体现房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

在接到荆州市人民政府的答辩通知以后,荆州区人民政府提交了《关于提请对XX项目未签约被征收人作出房屋征收补偿决定的请示》、评估报告及送达回执、工作日志、《补偿决定》及送达回执、维持XX项目征收决定的两审判决书等证据资料,称其根据法律规定、征收与补偿方案、评估报告的结果作出的《补偿决定》于法有据、程序合法。此外,评估时已经将土地使用权的价值包含在内,不存在遗漏土地使用权补偿的情况。而产权调换房屋坐落地址明确,因双方未能签订补偿协议尚未确定房屋,调换标准是统一的政策规定。房屋评估价值是经专业资质的评估机构作出,申请人对评估公司的选定有异议,系房屋征收程序中的问题,与本案无关。

  • 复议结果

2019年3月4日,荆州市人民政府作出六个复议案件的《行政复议决定书》,认为国有土地上房屋征收中评估机构的选定应当遵循法定程序,征收方不得擅自委托评估机构进行评估。本案中,被申请人荆州区人民政府并未提供证据证明本案评估机构的选定符合法定程序。评估程序作为征收补偿决定重要的前置程序,应当严格依法进行。另,为了保障评估结果的客观性、公正性,荆州区人民政府在作出补偿决定前,应当保障被征收人对评估结果申请复核、鉴定的权利,其中,最基本的保障是程序合法。即在作出补偿决定前至少要预留法定的期限供被征收人行使申请复核、鉴定的权利。本案中,被申请人向申请人送达评估报告后,申请人在评估报告异议期限内申请了复核评估。因此,上述评估报告确定的房屋价值尚不能作为申请人被征收房屋价值的补偿依据,被申请人依据原征收评估报告作出的补偿决定本身就失去了合法性基础,该行为违反法定程序。关于申请人提出的《补偿决定》遗漏土地使用权补偿项目、遗漏院落空地面积补偿项目、评估公司未依法履行实地查勘程序、评估结果中装饰装修、构筑物及附属设施、设备迁移均为零、评估报告未体现房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格等问题,均系对评估报告的异议,应通过复核评估问题解决,故对前述问题不再进行阐述分析。综上,被申请人作出的补偿决定程序违法,依法予以撤销。

  • 实务要点

房屋征收评估报告是房屋征收补偿决定作出的重要事实依据,故房屋征收评估报告的效力影响房屋征收补偿决定的效力。在针对补偿决定提起的行政复议、行政诉讼中,房屋征收评估报告是关键证据,复议机关、人民法院一般会就如下方面进行审查:①评估机构的选定程序是否合法;②评估报告是否依法送达被征收人;③评估机构是否具备相应资质;④估价师是否具有相应资质;⑤房地产价格评估机构及估价师是否对被征收房屋实地勘察;⑥评估时点是否正确;⑦形式要件是否符合法律规定的要求。

在明拆迁律师提醒,世界上没有相同的两片树叶,一般规则不能简单套用于个案,需根据个案情况灵活加以运用,才能做到有的放矢,实现权益维护的目的。最后,您有关于征收评估、征收补偿等方面的问题,欢迎您来电或留言咨询。

律师简介:

黄艳律师从事法律实务工作长达九年,工作勤勉尽责,善于灵活运用法律知识、诉讼策略解决委托人实际问题。

黄艳律师在不动产征收尤其房屋拆迁领域积累了丰富经验,诉讼履历丰满,累计出庭逾千次,胜诉率高,更有代理上海5居民诉城乡和住房建设部不当履行查处评估公司虚假评估行为法定职责诉讼获胜诉、代理贵州六盘水83村民诉县政府以规划变更拒绝履行回迁义务行政协议诉讼获胜诉、代理湖北荆州3居民起诉区政府在商铺前搭建围墙侵权行为之诉获最高人民法院再审、代理广西来宾1村民起诉市政府国家赔偿之诉获最高人民法院再审等经典胜诉案例。

另,黄艳律师在民商事法律事务领域颇有建树,多次成功办理商务合同纠纷、债权债务纠纷、商铺包销纠纷、房产买卖合同纠纷、继承纠纷等,典型重大案件包括马来西亚航空公司MH370失联客机所载中国书画家团队家属公益维权案件、某大型体育传媒(中国)有限公司广告合同纠纷商事仲裁、北京十里河灯饰批发市场合伙人合伙协议纠纷民事诉讼、某大型广告(北京)有限公司赛事承包合同纠纷民事诉讼、上海某知名传媒有限公司旗下艺人名誉权侵权纠纷民事诉讼、北京一房屋买卖合同纠纷抗诉成功案等。

黄艳律师部分案例、文章被收录、刊发于《北京律师》、《法律与生活》杂志,并已出版《房屋征收补偿操作策略与案例精析》、《房屋拆迁以案说法实用指南》、《拆迁案例胜诉指引》等实务法律书籍。

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