【房屋征收补偿纠纷】被征收人能否自行委托评估房屋市场价格

黄艳、于艳

导读:国有土地上房屋征收补偿纠纷中,大部分矛盾集中被征收人不满意评估公司所作的分户评估报告,认为评估结果较房地产交易市场的市场价格相差较大。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,被征收人不服评估结果的,应当向房地产价格评估机构申请复核评估;对复核结果仍有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。而在“拆迁条例时代”,《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十条中则规定,被拆迁人不服评估结果,既可以选择向原估价机构申请复核,也可以选择另行委托估价机构重新评估。那么,在《国有土地上房屋征收与补偿条例》未规定“自行委托评估”一项的情况下,被征收人能否自行委托估价机构评估房屋市场价格?本文将结合相关法律规范的体系性规定做逻辑推演。

  • 能否自行委托评估

《中华人民共和国资产评估法》第三条规定,“自然人、法人或者其他组织需要确定评估对象价值的,可以自愿委托评估机构评估。涉及国有资产或者公共利益等事项,法律、行政法规规定需要评估的(以下称法定评估),应当依法委托评估机构评估”;第四条规定,“评估机构及其评估专业人员开展业务应当遵守法律、行政法规和评估准则,遵循独立、客观、公正的原则。评估机构及其评估专业人员依法开展业务,受法律保护”。根据该规定,被征收人作为具有独立意志的民事主体,委托有资质的评估机构对自己的不动产实施评估是依法享有的权利。受被征收人委托估价的评估公司依法依规作出的评估报告具有完整的法律效力。因此,被征收人能够自行委托估价机构评估房屋市场价格。

  • 起诉补偿决定或房屋价值赔偿时,自行委托评估报告能否被法院采信

由于被征收人自行委托评估在《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》中均无相应规定,故该操作模式尚不成熟。当被征收人起诉补偿决定或因房屋遭到违法强拆提起赔偿诉讼时,人民法院将会如何评估自行委托评估报告的证明力?

在仁杰粮油公司诉西宁市城东区政府房屋强制拆迁行政赔偿案中,仁杰粮油公司为证明被违法强拆的建筑物价值,提交了其自行委托的评估公司所作的评估报告。不过,二审法院认为,其单方委托评估公司所作评估报告非法定评估结论,而是咨询性结果,不符合评估报告的形式和实质要件,不予认定。但是,该否定司法意见在最高人民法院所作(2017)最高法行申7437号《行政裁定书》中被推翻,认为二审判决虽然否定自行委托评估报告,但又未对客观存在的被拆除的建筑物价值损失应当按照什么标准计算、数额应是多少没有依法予以认定并体现在赔偿数额中,存在不当。

笔者认为,前述裁判意见的内在宗旨与《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条实则一致——“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论,另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的,人民法院应予准许”,据此规定,当事人单方委托有资质的估价机构所作评估鉴定,只要估价机构与委托人并无利害关系、评估事实依据真实、估价程序符合估价规范,评估结论具有客观、公证,一旦相对方没有相反证据足以反驳并申请重新评估鉴定,就应当作为认定房屋价值的依据。

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