【房屋征收补偿】可能导致房屋征收补偿决定违法的七大情形

黄艳、于艳

摘要:如果被征收人在签约期内未与房屋征收部门达成补偿协议,则很可能会收到《房屋征收补偿决定》。对于被征收人来说,一旦收到房屋征收补偿决定,无疑被下了征收过程的最后通牒——如果补偿决定生效,房屋将面临司法强拆,而补偿安置则可能被补偿决定盖棺论定。但值得注意的是,并非每一份收到的房屋征收补偿决定都是合法的。本文将结合司法实践经验告诉你,哪些情形可能导致你所收到的补偿决定失效,即可以被复议、诉讼撤销或确认违法。

情形一:征收决定合法性不足

征收决定是整个房屋征收与补偿活动的根基,征收决定合法是补偿决定合法的前提条件。如果征收决定违法,那么补偿决定必然违法。如果被征收人对补偿决定提起行政复议或行政诉讼,而此时征收决定尚不具有执行力,复议机关或法院通常会对征收决定进行效力性审查,如发现征收决定明显不具有合法性且影响到征收补偿决定的效力,会告知被征收人有权对征收决定另行提起诉讼,并中止补偿决定复议/诉讼案件。不过,如果此时征收决定的六个月起诉期限已经届满或者已经有生效裁判文书确认征收决定合法,复议机关、人民法院将不再考虑征收决定这一层因素。

情形二:征收补偿方案合法性不足

市、县级人民政府在发布房屋征收公告时,公示的一项重要内容即征收补偿方案。针对具体的被征收人的补偿决定,补偿安置的实质内容应当符合征收补偿方案。如果补偿决定符合征收补偿方案,而征收补偿方案存在不合法情形,如补偿范围不全面、补偿方式不当限制了被征收人的选择权利、未经论证并征求公众意见30日以上、是否已经囊括《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的必要内容等,那么征收补偿方案与补偿决定均不具有合法性。如果征收补偿方案不合法,但补偿决定是根据征收补偿方案的补充性文件,如操作口径、告居民书等作出,而后者符合法律规范相关规定,那么被征收人合法权益并不因征收补偿方案不合法而受到影响,此时征收补偿方案的违法并不必然导致补偿决定违法。

情形三:遗漏相对人

有的被征收房屋存在两个或两个以上所有权人,如果补偿决定仅针对一个或部分所有权人作出,就存在被征收主体遗漏了共有权人的违法情形,将会导致补偿决定因事实认定不清而合法性不足。

情形四:被征收房屋基本情况认定不清或有误

如果补偿决定中对被征收房屋的用途、建筑面积、占地面积、土地使用权、是否存在需要适用住房保障的情形等基本情况认定不清或存在错误,亦将导致补偿决定中补偿事项可能不准确、全面,侵害被征收人合法权益从而正当性不足。例如,笔者曾办理的一起撤销补偿决定行政案件中,被征收人的房屋实际用于经营,并取得有营业执照,案涉征收补偿方案中存在“住改非认定及补助”相关规定,但补偿决定中未就被征收房屋是否适用“住改非认定及补助”相关规定进行认定,后法院据此判决撤销了补偿决定。

情形五:限缩补偿安置方式选择权

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。即便被征收人超过签约期限对其作出补偿决定,仍然应当保障其选择货币补偿或产权调换的法定权利。如果补偿决定中单方面决定对被征收人给予货币补偿或房屋产权调换,将使得补偿决定缺乏正当性。

情形六:评估违法违法

补偿决定对被征收房屋价值的确定,依赖于评估机构所作的分户评估报告。如果评估机构的选定不合法、公正,或者评估机构、估价师不具有相应的法定资质,或者估价师未实地查勘、估价作业期限早于征收决定作出时间,又或者评估对象有误、评估时点、估价原则、评估方法等方面不符合房屋征收评估办法的相关规定,抑或评估报告未依法送达被征收人,都将导致评估结论不具备有效性或公正性,进而导致补偿决定因欠缺合法有效的核心依据而合法性不足。

情形七:未就未经登记的建筑面积进行合法性认定

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理,以确定该部分建筑面积是否补偿、如何补偿。倘若补偿决定中未处理未经登记的建筑面积补偿问题,或者直接视同违法建筑不予补偿,亦应当认定补偿决定违法。

结语

房屋征收补偿决定的案件通常十分复杂,对专业知识要求较高。如被征收人已接到补偿决定,应及时拿起法律的武器,委托专业律师审慎应对,以保障自身的合法权益。

相关新闻

联系我们

19801020590

在线咨询:点击这里给我发消息

邮件:1580272243@qq.com

公司地址:北京市东城区广渠门外广渠家园5号楼首东国际大厦A座9层901

QR code