“以租代征”租出去的还能要回来吗

依据我国土地管理法的规定,农村集体经济组织的土地是只能用于农业生产的,而随着我国房地产市场的高温,很多开发商通过以租代征的方式违法改变集体土地使用性质,那么“以租代征”租出去的还能不能要回来?

一、“以租代征”租出去的还能要回来吗

以租代征改变农村集体土地使用性质是属于违法的行为,所签订的出租合同同样是无效的,农民可以通过主张合同无效的方式要回土地。

相关法律规定

《中华人民共和国土地管理法》

第四十三条 任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。

第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

《中华人民共和国合同法》

第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

二、“以租代征”现象产生的经济原因分析

我国土地管理法规定,国家实行土地用途管理制度。国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量。目前,只有省级以上政府才有征地和农用地转用的审批权,其中征收涉及基本农田或基本农田以外的耕地超过35公顷的,及其他土地超过70公顷的,都必须由国务院批准。正是为了摆脱这些约束,一些地方政府玩起了“以租代征”的把戏,企图通过一纸租约瞒天过海,使市、县甚至乡镇一级政府在实际上拥有“征地权”。而农民与地方政府在这一问题上利益的高度一致,加上一些用地单位也希望通过“以租代征”更加方便地占用土地,使得“以租代征”的风潮愈演愈烈,在一定程度上将土地用途管理制度“架空”。造成这种现象的主要经济原因有:

(一)由于“以租代征”可以突破建设用地指标的限制,有条件推行“造城运动”,变相设立和扩大开发区,解除当地经济发展的土地瓶颈制约,“以租代征”也就成为一些地方应对国土资源管理高压态势的权宜之计。虽然这些官员明白“以租代征”是一种明显的违法用地行为,但还是对这种行为默许、纵容,甚至是直接参与。而在一些地方,“以租代征”是在政府直接参与主导下完成的,即“以租代征”不是发生在企业与农民之间,而是发生在地方政府与农民之间。原因主要有二:一是政府是当地园区建设的主体,出于降低土地取得成本考虑,政府采取了“以租代征”;另一种是,农民出于风险考虑,不愿意与用地企业签订“以租代征”的“租赁合同”,而要求

政府代企业出面签订,政府出于对GDP、税收等考虑,也就同意了。

(二)租地的企业则认为,“以租代征”可以规避土地审批复杂的程序,加快项目进展的速度,同时可以绕过法定的土地税费,如耕地开垦费、耕地占用税、土地管理费等,更可以免除占用耕地而必须履行的占补平衡义务,降低土地费用门槛。

(三)对农民集体来讲,“以租代征”比起土地一次性被征收来说,既不失地,又不用种地,每年还能领国家的粮食直补”,可以得到长期稳定的租金回报,可谓细水长流,更能解决后顾之忧。如果征地办厂,即使一亩给上几万元补偿,不到10年就用完了。不论出于何种经济原因,这种政府主导下的“以租代征”的用地方式,其实质是这届政府“吃”了下届政府的短期行为。土地是这届用的,“租赁费”却是下届付的。政绩是这届创造的,代价却是下届承担的。所以这也是“以租代征”之所以会在一些地方成为用地潜规则的一大原因。

以上知识就是对相关法律问题进行的解答,以租代征改变农村集体土地使用性质是属于违法的行为,所签订的出租合同同样是无效的,农民可以通过主张合同无效的方式要回土地。

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